In caso di compravendita di un immobile sul quale siano stati effettuati lavori di ristrutturazione edilizia e riqualificazione energetica senza che il precedente proprietario abbia potuto richiedere la detrazione fiscale, ad esempio perché si tratta di un’impresa, il bonus non può essere trasferito all’acquirente. Questo anche se i lavori effettuati sono rientrati nella trattativa di acquisto. A chiarirlo è stata l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 313/2019, riguardante un contribuente che aveva acquistato un immobile da una SGR costituita sotto forma di Spa che, nelle fasi precedenti la dismissione del complesso immobiliare, aveva eseguito interventi di riqualificazione delle parti comuni dell’edificio sostituendo la caldaia e tinteggiando i vani scala. Nonostante i lavori rientrassero tra quelli previsti dalla legge per la fruizione del bonus ristrutturazione (la tinteggiatura dei vani scala) e dell’Ecobonus (la sostituzione della caldaia), la società, che aveva pagato i lavori con bonifico ordinario, non aveva potuto richiedere le detrazioni fiscali perché non spettanti.
Essendo i lavori rientrati nella trattativa di compravendita, l’acquirente chiedeva la possibilità di farsi riconoscere il trasferimento delle detrazioni fiscali previste per la riqualificazione delle parti comuni dell’edificio, richiamando il principio generale secondo il quale, in caso di vendita dell’immobile sul quale sono stati effettuati lavori di ristrutturazione e di risparmio energetico, la detrazione non goduta, in tutto o in parte, si trasferisce all’acquirente persona fisica per i restanti periodi di imposta, salva diversa pattuizione intercorsa tra le parti contraenti.
Negativa è stata la risposta delle Entrate: dato che il diritto alla detrazione non è mai sorto – le detrazioni non sono state godute perché, a monte, non spettanti – lo stesso non può essere oggetto di trasferimento.
In particolare, per quanto riguarda il caso in esame, per gli interventi di ristrutturazione edilizia, i lavori sono stati pagati da una Spa, soggetto non ammesso a fruire della detrazione in ambito di ristrutturazione edilizia e, per quanto riguarda le detrazioni per interventi di riqualificazione energetica, queste competono ai titolari di reddito d’impresa, con esclusivo riferimento ai fabbricati strumentali utilizzati nell’attività imprenditoriale e non anche ai beni merce (beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività d’impresa). Essendo il complesso immobiliare oggetto di compravendita non un bene strumentale per la SGR, la detrazione ex art. 14, Dl 63/2013 non le spettava a prescindere dalla modalità con cui è stato eseguito il pagamento.
