Se i lavori di efficientamento energetico riguardano un’unità immobiliare promiscuamente adibita ad abitazione e a bed and breakfast, si può applicare il Superbonus ma ridotto al 50%. L’Attestato di Prestazione Energetica A.P.E. può essere redatto anche successivamente all’inizio dei lavori. Si può utilizzare l’Ecobonus 110% per lavori su abitazioni di un edificio che è sia commerciale sia residenziale, se il condominio approvi gli interventi con riferimento ai soli appartamenti.
Sono tre nuovi chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con tre diverse istanze di interpello relative all’utilizzo del superbonus previsto per lavori di efficienza energetica effettuati dal primo luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Si tratta delle risposte 570, 571 e 572 del 9 dicembre 2020 (Allegate alla presente).
Per quanto riguarda l’immobile adibito anche a bed & breakfast, il fisco chiarisce che sono ammissibili al Superbonus, ma con detrazione ridotta al 50%, interventi di riqualificazione energetica su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione, ovvero all’esercizio dell’attività commerciale. La precisazione era già contenuta nella circolare 19/E dell’8 luglio 2020, in base alla quale «se gli interventi sono realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione, ovvero all’esercizio dell’attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50%, quindi la detrazione è calcolata sul 50% delle spese.
La domanda relativa all’A.P.E., Attestato di Prestazione Energetica, riguarda interventi iniziati a fine 2019, ma poi proseguiti solo a metà 2020, a causa dello stop imposto dal Covid. La SCIA è aggiornata ad agosto, ma non c’è l’attestato di prestazione energetica della situazione ante intervento. Il fisco precisa che in questo caso è possibile fruire del Superbonus solo per le spese sostenute nel 2020 e nel 2021, se rientrano fra gli interventi ammissibili e sono rispettati tutti i requisiti e gli adempimenti previsti da normativa agevolativa e prassi.
Ad esempio, un intervento ammissibile iniziato a luglio 2019, con pagamenti effettuati sia nel 2019 che nel 2020 e 2021, consentirà la fruizione del Superbonus solo con riferimento alle spese sostenute nel 2020 e 2021. E’ vero che il miglioramento energetico deve essere dimostrato dall’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.). Ma, se i lavori erano iniziati prima dell’entrata in vigore del Superbonus, l’A.P.E. ante intervento può essere redatto anche successivamente all’inizio dei lavori e dovrà riferirsi alla situazione esistente alla data di inizio degli stessi.
Infine, il caso del condominio composto per metà da abitazioni e per metà da negozi (dieci negozi al pian terreno e dieci appartamenti al 1° piano), l’agevolazione del 110% riguarda esclusivamente gli edifici residenziali. Nel caso in cui la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%, il Superbonus si può applicare anche alle unità immobiliari non residenziali. Ma nel caso in cui invece la percentuale è inferiore, la detrazione si applica solo alle spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione.
Quindi, il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno fruirne anche per interventi cd “trainati” realizzati sui propri immobili. Nel caso sopra richiamato, l’assemblea approverà con “benefici ed oneri a carico dei soli appartamenti” siti al primo piano dell’edificio condominiale gli interventi di isolamento termico e, qualora gli stessi assicurino un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’intero edificio, gli stessi potranno beneficiare del Superbonus relativamente alle sole spese a carico dei condomini delle unità site al primo piano, sia con riferimento agli interventi trainanti che trainati.
