Il lavoro introduce il lettore ai fondamenti metodologici di una procedura di valutazione basata sulla capitalizzazione del reddito denominata capitalizzazione ciclica. La procedura di valutazione introdotta precedentemente (d’Amato,2001) si basa sulla ipotesi di formularela previsione di più di un solo saggio di capitalizzazione, in maniera da integrare il processo di capitalizzazione con l’analisi di un intero ciclo di mercato. Tale integrazione è stata richiesta da tempo (Kazdin, 1944; Pyhrr et al.,1990). La procedura è stata indirettamente richiamata dagli standard di valutazione internazionali (IVS 2017; IVS 2020; IVS 105 punto 50.21 lettera (e)), come si avrà modo di vedere. Il richiamo degli standard è esplicitamente riferito alla capitalizzazione del reddito per la stima del valore di uscita (going out value, scrap value, exit value, terminal value) che chiude la normale applicazione metodologica della attualizzazione del flusso di cassa scontato, altrimenti definita Discounted Cash Flow Analysis. I modelli proposti nel contributo sono quelli basilari, sistematizzati nei primi contributi che riprendono e riorganizzano questa linea di ricerca dalla sua originale sistematica introduzione (d’Amato, 2013; d’Amato, 2015; d’Amato, 2017a; d’Amato, 2017b). Le prime applicazioni sono state effettuate facendo riferimento al mercato londinese. La prima applicazione al mercato italiano sarà effettuata in questo contributo facendo riferimento ai dati del mercato immobiliare degli uffici a Milano offerti dall’allora Ufficio Studi REAG (attualmente Kroll). Le evidenze che derivano dalla applicazione mostrano che il modello proposto è in grado di formulare giudizi di valore maggiormente prudenti rispetto alla stima per capitalizzazione del reddito normalmente utilizzata. Valutazioni più prudenti possono essere di aiuto nella determinazione del valore cauzionale e del più probabile valore di mercato in specifiche condizioni di mercato.

Capitalizzazione Ciclica